Jak se daní příjem z pronájmu? A jak se daň počítá?

Stejně jako každý jiný příjem, i příjem z pronájmu nemovitosti je potřeba zdanit. Rozlišuje se zde přitom zejména to, zda nemovitost pronajímáte jako fyzická osoba, nebo jako podnikatel. Zajímá vás, který způsob je výhodnější?

V tomto článku vám vysvětlíme, jak přesně postupovat při výpočtu daně z příjmů. Vše vám přitom ukážeme na několika příkladech z praxe s konkrétními čísly.

Pronajímáte nemovitost jako fyzická osoba, nebo jako podnikatel?

Jestliže pronajímáte nemovitost, je vaší povinností příjem z toho plynoucí danit. Postupuje se přitom dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů. Daň z pronájmu nemovitosti se platí ze zisku (tedy z rozdílu mezi příjmy a výdaji).

Pokud pronajímáte nemovitost soukromě (a ne v rámci podnikání), budete příjem danit podle § 9 zákona o daních z příjmů a máte povinnost podat daňové přiznání. V takovém případě si k pronajímání nemusíte zřizovat živnostenský list.

Pokud však pronajímáte nemovitost zahrnutou ve svém obchodním majetku, budete postupovat odlišně. Takový příjem se totiž daní podle § 7 zákona o daních z příjmů. Mezi vaše povinnosti patří vedení účetnictví nebo daňové evidence a z podnikání je zároveň potřeba odvádět sociální a zdravotní pojištění.

Který způsob je výhodnější?

Přemýšlíte, zda nemovitost pronajímat pouze jako běžný občan, nebo se vydat na dráhu podnikání? Pro některé může být lákavá představa, že díky pronájmu na živnostenské oprávnění získají nárok na uplatňování vyššího procenta výdajů z příjmů (místo 30 % mohou podnikatelé uplatňovat 60% výdaje).

V úvahu je však třeba vzít více faktorů. V prvé řadě si musíte uvědomit, že s podnikáním je spojena řada dalších povinností, a to zejména platba sociálního a zdravotního pojištění.

Na tuto cestu se proto zpravidla vydávají ti, kteří kromě pronájmu vykonávají i jinou podnikatelskou činnost.

Kdy se daňové přiznání podává?

Přiznání k dani z příjmů z fyzických osob se podle § 136 odst. 1 daňového řádu podává nejpozději do 3 měsíců po uplynutí zdaňovacího období (obvykle tedy do 31.3. daného roku).

Výjimku však představují tyto situace:

  • Toto datum připadá na víkend nebo svátek. V takovém případě se daňové přiznání musí podat nejpozději v nejbližší pracovní den.
  • Poplatník daně má povinnost mít účetní závěrku ověřenou auditorem, nebo jeho daňové přiznání podává daňový poradce.
  • Správce daně prodloužil lhůtu pro podání daňového přiznání.
jak se počítají daně z pronájmu
Pokud pronajímáte nemovitost, je potřeba příjmy z toho plynoucí zdanit.

Pronajímám nemovitost jako fyzická osoba. Jak mám přesně postupovat?

Pokud pronajímáte nemovitost jako běžná fyzická osoba (nikoliv podnikatel), není nutné si zřizovat živnostenské oprávnění. Příjem však musíte v každém případě zdanit.

Při výpočtu vaší daňové povinnosti se zjednodušeně postupuje tak, že sečtete své celkové příjmy za zdaňovací období a odečtete od nich výdaje (buď skutečné nebo paušální - co jaký pojem znamená, se dozvíte dále). Získáte tak dílčí základ daně, ze kterého se poté počítá daňová povinnost ve výši 15 %.

Skutečné vs. paušální výdaje

Rozhodnout se můžete pro uplatňování:

  • skutečných,
  • nebo paušálních výdajů.

Za skutečné výdaje lze u pronájmu nemovitosti považovat ty, které byly vynaloženy na dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu. Jedná se například o:

  • náklady na vybavení (například spotřebiče a nábytek),
  • poplatky realitní kanceláři,
  • pojištění nemovitosti,
  • odpisy nemovitosti
  • a další.

Příklad: Pan Petr pronajímá po celý rok byt

Představme si pana Petra, který pronajímá po celý rok byt, z čehož mu plyne měsíční příjem 12 000 Kč. Celkové příjmy za roční zdaňovací období tedy činí 144 000 Kč (12 000 Kč × 12 měsíců).

Pan Petr si spočítal, že jeho skutečné výdaje na provoz bytu činí 10 000 Kč ročně. Pokud by se tedy rozhodl uplatňovat skutečné výdaje, činil by dílčí základ daně 134 000 Kč (144 000 - 10 000 Kč). Z této částky se poté vypočítá daň ve výši 15 % - 20 100 Kč.

Pokud se však rozhodne pro paušální výdaje, budou ve výši 43 200 Kč. Základ daně poté bude činit 100 800 Kč (144 000 Kč - 43 200 Kč) a daň bude ve výši 15 120 Kč.

Pro pana Petra je tedy výhodnější v takovém případě uplatnit výdaje procentem z příjmů a zaplatit daň ve výši 15 120 Kč.

Příklad: Paní Jana má z pronájmu vysoké příjmy

Nyní si představte paní Janu, která po celý rok pronajímá více nemovitostí, z čehož jí plyne měsíční příjem 190 000 Kč. Celkové příjmy za roční zdaňovací období tedy budou ve výši 2 280 000 Kč.

Paní Jana se rozhodne uplatňovat výdaje paušálem. V tomto případě činí 30 % z příjmů 684 000 Kč. Ze zákona je však možné uplatnit maximálně 600 000 Kč.

Dílčí základ daně tedy bude činit 1 680 000 Kč (2 280 000 Kč - 600 000 Kč). A daň bude ve výši 252 000 Kč.

Pokud tedy máte příjmy vyšší, je potřeba brát v úvahu zákonnou hranici.

Pronajímám nemovitost jako podnikatel. Jak mám přesně postupovat?

Princip výpočtu daně je prakticky stejný jako u nepodnikající osoby. Jen je potřeba počítat s odlišnou výší možných paušálních výdajů, které lze uplatnit.

Skutečné vs. paušální výdaje

I při pronajímání nemovitosti v roli podnikatele si můžete vybrat, zda chcete uplatňovat skutečné, nebo paušální výdaje. Za skutečné výdaje se přitom opět považují ty, které byly účelně vynaloženy na dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu.

Při pronajímání nemovitosti zapsané v obchodním majetku podnikatele může podnikatel uplatnit i paušální výdaje, a to do výše 60 % příjmů (tím se liší od “nepodnikatele”, který může uplatnit pouze výdaje do výše 30 % příjmů). Nejvýše lze však uplatnit výdaje ve výši 1 200 000 Kč.

Příklad: Pan Jiří pronajímá nemovitost zapsanou v obchodním majetku

Pro jistotu si ještě vše vysvětlíme na praktickém příkladu pana Jiřího, který podniká a má nemovitost zapsanou v obchodním majetku. Jeho roční příjmy z nájmu činí 200 000 Kč a Jiří se rozhodne pro uplatnění výdajů paušálem (60 %).

V takovém případě bude jeho dílčí základ daně činit 80 000 Kč (200 000 Kč - 120 000 Kč) a z něj se poté vypočte daň ve výši 15 % (12 000 Kč).

Vždy si spočítejte, zda se vám vyplatí uplatňovat skutečné, nebo paušální výdaje.
Vždy si spočítejte, zda se vám vyplatí uplatňovat skutečné, nebo paušální výdaje.

Mějte přehled o svých nemovitostech na jednom místě

Pronajímáte více nemovitostí zároveň a chcete mít přehled o jednotlivých platbách a celkových příjmech? Vyzkoušejte naše řešení pojmenované jako eDomovnice</a<. Na jednom místě získáte:

  • Přehled o jednotlivých platbách nájemného, které se automaticky párují podle variabilního symbolu.
  • Souhrn vašich celkových příjmů za jednotlivé kvartály či roky.
  • Možnost správy výdajů, které se k vašim pronajímaným nemovitostem pojí. Pokud se rozhodnete pro uplatňování skutečných výdajů, bude se vám tato funkce hodit.
  • Zabezpečené řešení s HTTPS a SSL certifikátem a asymetrickým šifrováním. Veškeré informace se navíc zálohují na geograficky odlišná místa, a proto u nás budou vaše data v maximálním bezpečí.

Přesvědčte se sami, zda vám eDomovnice bude vyhovovat. Zaregistrujte se a získejte 40denní provoz zcela zdarma.

Stále s vámi téma resonuje?

Pojďme to společně probrat a nakonec myšlenky přetavit do praxe vaší eDomovnice. Napište mi na podpora@edomovnice.cz.