Jako pronajímatel máte právo provádět kontrolu nájemního bytu. Nicméně musíte v tomto ohledu dodržovat několik pravidel. Jak často můžete do nemovitosti vstoupit? Je nutné se na termínu návštěvy s nájemníkem domluvit? A na co se v rámci takové kontroly zaměřit, aby měla opravdu smysl? Na tyto a další otázky vám poskytne odpovědi náš další článek v blogu.
Kdy může pronajímatel do nemovitosti vstoupit
Občanský zákoník stanovuje, že každý pronajímatel nemovitosti má právo provést nezbytnou prohlídku pronajímané věci (tedy i bytu či domu), a to za účelem provedení servisních či údržbářských prací. Neznamená to ale, že se u vašeho nájemníka můžete objevit kdykoliv a třeba i o půlnoci. Na svou návštěvu jej musíte vždy upozornit předem, a to v přiměřené době.
Občanský zákoník nespecifikuje, jakým konkrétním způsobem a jak dlouho předem na svou návštěvu musíte nájemníky upozornit. Vzhledem k tomu je vhodné podmínky kontrolních prohlídek specifikovat v nájemní smlouvě. Díky tomu budou obě strany vědět, s čím mohou počítat.
Taková specifikace v nájemní smlouvě může znít například takto: „Návštěva majitele se uskuteční 2× ročně. Nájemník o ní bude informován nejméně 14 dní předem, a to e-mailem, SMS zprávou nebo ústně.“ Pokud budete používat vzor nájemní smlouvy v eDomovnici, můžete do něj tuto formulaci snadno doplnit.
Jak oznámit kontrolu nájemního bytu nájemníkům
Kontrolní prohlídku nemovitosti není nutné brát negativně. Rozhodně neslouží k tomu, aby si pronajímatel všímal toho, jak mají nájemníci uklizeno a zda se na kuchyňské lince povaluje špinavé nádobí.
I z toho důvodu je na místě četnost kontrol zbytečně nepřehánět. Zároveň si dejte pozor na nepřiměřeně dlouhou dobu návštěvy či nevhodně zvolený čas. Pokud se budete prohlídky domáhat každý týden večer a pokaždé zde strávíte několik hodin bez ohledu na soukromí nájemníka, koledujete si o malér. Takové jednání si totiž nájemník může vynaložit tak, že se jedná o podstatné obtíže a celá záležitost může skončit až u soudu. V případě podstatných potíží a znemožnění nerušeného užívání bytu může nájemník navíc požadovat slevu z nájemného.
A jak nájemníky obeznámit s tím, že byste se rádi zastavili? Třeba následujícím stručným e-mailem:
Dobrý den pane Nováku,
po půl roce bych se k Vám opět rád zastavil a probral s Vámi aktuální stav bytu či Vaše případné připomínky. Pokud se vám to hodí, naplánoval bych návštěvu v průběhu příštího týdne. Dejte mi prosím vědět, jaké jsou Vaše časové možnosti.
S přáním hezkého dne,
Věnceslav Dvořák
Pamatujte, že zákon sice dohodu stran nevyžaduje a pronajímatel o výslovný souhlas žádat nemusí, nicméně v rámci zachování dobrých vztahů je jistě vhodné snažit se si vzájemně vyjít vstříc (a například pochopit, že nájemník může být zrovna na dovolené, ležet s horečkou v posteli a podobně).
K čemu kontrola nemovitosti pronajímatelem slouží
V rámci pravidelné kontroly nemovitosti ja na místě soustředit se pouze na podstatné věci. Zeptejte se svého nájemníka, zda je v bytě či domě stále spokojený či zda náhodou v dohledné době plánuje stěhování. Zároveň si můžete ověřit možné změny týkající se počtu osob (v případě, že došlo k nastěhování partnera, nebo se třeba narodilo dítě).
Nemovitost si prohlédněte, abyste zjistili, zda je nutné něco opravit či vyměnit. Na tuto skutečnost se ostatně můžete zeptat i samotného nájemníka. Pokud objevíte něco, co si žádá servisní zásah, zvažte, zda náhodou tato záležitost nespadá mezi drobné opravy a běžnou údržbu a nemá to platit nájemník.
Pamatujte ale, že cena takové drobné opravy nesmí přesáhnout částku 100 Kč na 1 m2 za rok. Pokud se tedy bavíme o nemovitosti o velikosti 60 m2, nájemník za drobné opravy v rámci celého kalendářního roku zaplatí maximálně 6 000 Kč ročně (zbytek již bude hradit pronajímatel).
V eDomovnici máte možnost přidávat jednotlivé položky za drobné opravy a mít tak přehled o tom, kdy dojde k překročení stanovené hranice.
Co dělat, když objevíte škody způsobené nájemníkem
V rámci prohlídky nemovitosti se může stát, že objevíte škody, které způsobil nájemník. Respektive se bude jednat o škody, které se v nemovitosti nenacházely v době, kdy došlo k jejímu pronájmu. Řeč může být například o poškrábaných dveří od psa či kočky. Situaci před a po vám pomohou doložit fotografie v rámci předávacího protokolu, které si lze rovněž nahrát do eDomovnice. A jak nastalou situaci řešit?
V prvé řadě je na místě vyzvat nájemníka k opravě. Poškozenou věc může buď opravit, nebo ji nechat vyměnit. Pokud se na nápravě nedohodnete, můžete celou věc vyřešit i sami a k jejímu zaplacení využít peníze z jistoty, kterou nájemník složil při převzetí nemovitosti. Pokud je částka za opravu vyšší, rozdíl nájemníkovi vyúčtujete a požádáte jej o provedení úhrady.
Co když je nájemce delší dobu nepřítomen
Pokud nájemník plánuje, že bude po dobu delší než dva měsíce v nemovitosti nepřítomen (například odjíždí na delší dovolenou či výměnný pobyt), má povinnost o této skutečnosti informovat pronajímatele. Zároveň stanoví osobu, která pronajímateli v době jeho nepřítomnosti umožní vstoupit do nemovitosti. Pokud výše uvedené nedodrží, může pronajímatel v nezbytně nutných případech do nemovitosti vstoupit sám.
Vstup do pronajaté nemovitosti za účelem prohlídek
Specifickou situací je právo pronajímatele vstoupit do nemovitosti v době tří měsíců před skončením nájmu. V tomto případě nájemník umožní zájemcům o pronájem přístup v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky, a to za přítomnosti nájemce a pronajímatele. Pronajímatel opět oznámí nájemci návštěvu v přiměřené době předem.
Kontrola nájemního bytu pro pronajímatele samozřejmě není povinností. Ale pokud chcete mít o vašich jednotkách maximální přehled, vyplatí se této možnosti využít. Díky eDomovnici pak získáte kontrolu nad veškerou administrativou a budete mít přehled o jednotlivých platbách i vyúčtováních.