Věděli jste, že ve specifických případech se na vás může nájemník obrátit s žádostí o slevu z nájemného? Seznamte se s konkrétními situacemi, které vás mohou jakožto pronajímatele potkat. Podíváme se také na to, jakým způsobem může nájemník slevu z nájmu žádat a v jaké je výši.
1. Obtěžující kontroly ze strany pronajímatele
Dle občanského zákoníku má každý pronajímatel právo na pravidelnou kontrolu své pronajímané nemovitosti a jejího vybavení. Pronajímatel však vždy musí svůj záměr nájemníkovi ohlásit, a to v dostatečném předstihu.
Zákon bohužel blíže nespecifikuje, jak často je taková kontrola pro nájemce únosná. Nicméně dodává, že pronajímatel nájemníkovi musí zajistit nerušené užívání bytu. Pokud by tomu tak nebylo, má nájemník právo na přiměřenou slevu z nájemného.
A co z toho lze vyvodit prakticky? Třeba to, že pokud pronajímatel bude nájemníka navštěvovat každý týden ve večerních hodinách a při každé návštěvě se zdrží po dlouhou dobu, lze jistě hovořit o tom, že se již jedná o obtěžující kontroly. Naopak kontrolu nemovitosti dvakrát ročně po nezbytně dlouhou dobu lze hodnotit jako přiměřenou.
2. Pronajímatel neodstraní zjištěnou závadu
Je zcela normální, že nájemce během doby trvání nájemního vztahu provádí drobné opravy a běžnou údržbu. Alespoň za předpokladu, že se k tomu nezaváže pronajímatel. Přesto však má pronajímatel povinnost udržovat nemovitost v takovém stavu, aby byla funkční a mohla sloužit k bydlení. S tím se pojí například nutnost odstraňovat závady, které mezi drobné opravy nespadají.
Nájemník má povinnost při objevení takové závady skutečnost co nejdříve nahlásit pronajímateli. Ten ji následně musí bez zbytečného odkladu odstranit. Pokud tak neučiní a nájemník bude moct nemovitost užívat pouze s obtížemi, vzniká mu opět právo na přiměřenou slevu z nájemného.
A co z toho lze vyvodit prakticky? Příkladem může být například přítomnost nefunkčního ústředního topení. Pokud tuto skutečnost nájemník pronajímateli oznámí a ten se k zařízení opravy nemá, vzniká nájemníkovi právo požadovat slevu z nájemného. Po dobu této závady totiž bude moct nemovitost dále užívat, ale s obtížemi (tedy nevytápěnou).
3. Nájemník odstraní vadu na vlastní náklady
Další situací, kdy lze požadovat slevu z nájemného, je případ, kdy nájemce sám odstraní vadu na své náklady. Musí se ale jednat o vadu, která byla pronajímateli řádně a včas oznámena a kterou pronajímatel bez zbytečného odkladu neodstranil.
V uvedeném případě by pronajímatel měl z nájmu slevit částku, která odpovídá účelně vynaloženým nákladům na opravu závady.
Pokud však nájemce nebude plnit své povinnosti a oznamovat vady pronajímateli v uvedených lhůtách, nemá právo na slevu z nájemného a ani na proplacení nákladů v případě, že vadu sám odstraní.
A co z toho lze vyvodit prakticky? Představme si opět situaci, kdy dojde k závadě na ústředním topení. Nájemník tuto vadu bez odkladu oznámí pronajímateli, ten však odstranění neřeší. Nájemník se tedy rozhodne řešit celou situaci na vlastní triko, pozve si topenáře a za opravu jim zaplatí. Následně se může na pronajímatele obrátit a chtít po něm slevu z nájemného ve výši částky, která odpovídá těmto nákladům na opravu závady.
4. Oprava, která trvá nepřiměřeně dlouhou dobu
Během trvání nájemního vztahu může dojít k situaci, kdy pronajímatel provádí na nemovitosti určité opravy. Kvůli nim může být nájemníkovi ztíženo nebo dokonce zcela znemožněno její užívání.
V případě oprav, které trvají vzhledem k době nájmu nepřiměřeně dlouhou dobu, nebo ztěžují užívání věci nad míru obvyklou, může nájemník požadovat slevu z nájemného. Výše této slevy se odvíjí od doby trvání oprav a také jejich rozsahu.
Pokud opravy znemožňují nemovitost zcela užívat, přiznává zákon nájemci explicitně právo na dočasné poskytnutí jiné věci k užívání nebo na vypovězení nájmu bez výpovědní doby.
A co z toho lze vyvodit prakticky? Pokud se pronajímatel rozhodne pro výměnu celé kuchyně v nájemním bytě, bude nájemníkovi jistě po určitou dobu ztíženo užívání nemovitosti. Jestliže se navíc tato oprava z nějakého důvodu protáhne na nepřiměřeně dlouhou dobu, může nájemník požadovat slevu z nájemného.
5. Právo nájemníka je ohroženo třetí osobou
Pojďme si představit poslední situaci, kdy může nájemník požadovat slevu z nájemného. Jedná se o případ, kdy by v užívání nájmu nebo věcí, které jsou součástí nájmu, měla bránit třetí osoba. Respektive situace, kdy by byl nájemce v užívání rušen nebo jinak dotčen chováním třetí osoby. To ale pouze za předpokladu, že zmíněné obtíže včas nahlásí pronajímateli.
A co z toho lze vyvodit prakticky? Pokud uplatňuje třetí osoba vlastnické nebo jiné právo k nemovitosti, která je předmětem nájmu a nájemce tuto skutečnost pronajímateli oznámí, je pronajímatel povinen poskytnout nájemníkům ochranu.
Jak může nájemník slevu z nájmu požadovat
Nájemník může právo na přiměřenou slevu z nájemného uplatnit u pronajímatele. Ideální je k tomuto účelu využít doporučený dopis s dodejkou nebo zprávu do datové schránky. V tomto dopise je nutné popsat, z jakého důvodu nájemník slevu požaduje. Doporučuje se rovněž přiložit podklady, kterými se nárok nájemníka podpoří. Jednat se může například o fotografické zdokumentování závady nemovitosti.
Jaká je výše slevy z nájmu
Občanský zákoník uvádí, že sleva z nájmu má být přiměřená. Je tedy těžké určit její konkrétní výši nebo rozmezí, ve kterém se může pohybovat.
Pokud bude nájemník požadovat slevu v takové výši, s níž pronajímatel nebude souhlasit, je potřeba se vzájemně dohodnout (ideálně písemně). Pokud obě strany k dohodě přistoupit nedokáží, může se nájemce obrátit k příslušnému soudu, který o „přiměřenosti“ slevy z nájmu v konkrétním případě rozhodne.
Závěrem
Nájemce může slevu z nájmu žádat v pěti případech. V pozici pronajímatele je vhodné se s těmito situacemi předem seznámit, aby vás žádost nájemníka nepřekvapila. Pokud již řeč o slevě z nájmu nastane a bude oprávněná, vyplatí se přistoupit na dohodu. V opačném případě vás mohou čekat nepříjemné soudní tahanice.
S usnadněním pronajímání nemovitostí vám pomůže eDomovnice. S její pomocí se nebudete topit v administrativě a všechny důležité informace budete mít na jednom místě. Vyzkoušejte všechny její funkce na 40 dní zdarma.