I přes veškerou snahu při výběru vhodného nájemníka je možné, že sáhnete vedle. A najednou řešíte skutečnost, že vám na účet nepřichází pravidelná platba nájemného. Víte, jak v takové situaci postupovat a na co máte právo?
Prozradíme vám, jakými způsoby můžete nájemní vztah ukončit, co dělat, když se nájemník nechce vystěhovat, a jak postupovat, když sice nemovitost opustí, ale ponechá v ní své osobní věci.
Své nájemníky vždy vybírejte pečlivě
Vybírejte své budoucí nájemníky pečlivě. Než jim kývnete na pronájem a podepíšete smlouvu, pečlivě si zájemce prověřte.
Důvodů pro nezaplacení nájemného může být hned několik. Od pouhého zapomenutí, přes finanční problémy nájemníka po rozhodnutí, že vám prostě nezaplatí.
Mějte stálý přehled o platbách nájemného
Přenechte kontrolu včasných plateb naší eDomovnici, která termíny ohlídá za vás. Jednoduše ji spárujte se svojí bankou a nechte ji, ať na nájemníky dohlédne. Jakmile se platba opozdí, eDomovnice vám i nájemníkovi pošle informativní SMS a vyzve dlužníka k nápravě. Pokud se nájem opozdí opakovaně, máte možnost odeslat předžalobní upomínku, kterou vám eDomovnice připraví.
Jistota je skutečná jistota
Pokud vám nájemník nezaplatí, můžete pro uhrazení nájemného využít jistotu, kterou vám nájemník složil před začátkem pronájmu. Jistota obvykle dosahuje výše jednoho až dvou nájmů, takže jste po tuto dobu finančně krytí.
Podle § 2254, odst. 1 občanského zákoníku platí, že jistota nesmí přesahovat šestinásobek měsíčního nájemného. A to i v případě, kdy nájemce hradí ještě další služby nebo poplatky spojené s nájmem.
Přehled do posledního haléře
Kontrolovat všechny platby i správnou výši je dost náročné. Zvlášť v případě, kdy máte vícero nemovitostí a každý nájemník hradí jinou sumu v jiný čas. Přestaňte marnit čas nad zbytečnou administrativou a předejte ji někomu, kdo se vyzná. Naše eDomovnice je vzhůru ve dne v noci a kontroluje správnost a včasnost plateb do posledního haléře. Ohlídá platbu nájemného i záloh.
Ukončení #1: Vzájemná dohoda
Nejjednodušším způsobem ukončení nájemního vztahu je vzájemná dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem. Vzájemnou dohodu můžete učinit u smlouvy na dobu neurčitou i na dobu určitou. Jednoduše se dohodnete, k jakému datu nájemník nemovitost opustí a vrátí do smluveného stavu.
Je pravděpodobné, že problémový nájemník na dohodu nepřistoupí. Musíte tak zvolit jinou metodu ukončení smlouvy.
Ukončení #2: Výpověď
K výpovědi máte právo pouze za podmínek, které stanovuje Občanský zákoník v § 2286 zákona č. 89/2012 Sb. Ten říká, že výpovědní doba začíná prvním dnem kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď obdržela druhá strana.
Kdy můžete nájemní smlouvu vypovědět?
Podle § 2288 zákona č. 89/2012 Sb. můžete vypovědět nájemní smlouvu na dobu určitou i neurčitou v tříměsíční výpovědní době, pokud:
- nájemce hrubě porušil svou povinnost vyplývající z nájmu (například platba nájemného),
- je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
- se musí vyklidit byt za účelem veřejného zájmu nebo s ním naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat,
- je tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.
Ukončení #3: Uplynutí doby
Pokud jste nájemní smlouva uzavřeli na dobu určitou, můžete ukončit uplynutím doby, kterou jste ve smlouvě sjednali. Jestliže dále nechcete prodloužit nájem, musíte nájemci ukončení nájmu písemně oznámit a vyzvat ho, aby byt opustil.
Tímto způsobem se tedy můžete zbavit problémového nájemce, s jehož platbami bývají potíže. Nájemce však musí nemovitost opustit do 3 měsíců od skončení nájmu.
Jak má vypadat výpověď z nájmu?
Výpověď nájemní smlouvy musí mít vždy písemnou formu a musíte ji doručit druhé straně. Ve výpovědi vždy uveďte:
- označení smluvních stran,
- označení nájemní smlouvy, které se výpověď týká,
- termín, ke kterému nájemní vztah končí,
- a podmínky odevzdání nemovitosti.
Pokud výpověď z nájmu podáváte vy osobně, musíte vypsat konkrétní důvod ukončení a poučit nájemce o jeho právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.
Co když se nájemník odstěhovat nechce?
Po uplynutí výpovědní lhůty musí nájemník nemovitost neprodleně opustit. U problémových nájemníků se však často stává, že se stěhováním nikam nespěchají. Co můžete dělat, když se nájemník omítá odstěhovat?
Na pomoc můžete přivolat policii. Bohužel ani ta nemůže nájemníka vystěhovat násilím. V takové situaci se střetává vaše vlastnické právo a ochrana osobní svobody nájemníka. To je důvod, proč nemůžete vystěhovat nájemníkovy věci, vyměnit mu zámek, nebo učinit jiná podobná opatření.
Pokud se vám nedaří nájemníka odstěhovat, musíte spor řešit soudní cestou a podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Počítejte s tím, že se celé řízení protáhne. Až po rozsudku ve váš prospěch dojde k exekučnímu vyklizení nemovitosti. Do té doby musíte nepřizpůsobivého nájemníka trpět.
Předávací protokol je jistota
Která vás však stojí spoustu času a nervů. Než nájem skončí, může se protokol poničit nebo ztratit. A to přináší řadu problémů. Naše eDomovnice vám předávací protokol nachystá, po dobu nájmu ho pečlivě ohlídá a v případě potřeby ho můžete kdykoli aktualizovat. Máte k němu přístup vy i nájemník a nemusíte se bát poničení. Zůstane v bezpečí. Nezapomeňte předávací protokol sepsat i po skončení nájmu.
Nájemník byt opustil, ale ponechal zde své věci. Je možné se jich zbavit?
Starosti s problémovým nájemníkem bohužel nekončí pouze tím, že se odmítá odstěhovat. Může se také stát, že nájemník odejde, ale zanechá v nemovitosti své osobní věci. Jak s nimi můžete naložit?
Platí, že pokud není prokazatelně jasné, že nájemník nemovitost nadobro opustil, musíte se o věci starat ve prospěch nájemníka. Záchranou je pro vás § 2296, odst. 1 občanského zákoníku, který říká, že můžete nájemníkovy věci prodat, pokud:
- nájemníka kontaktujete a stanovíte datum vyzvednutí věcí
- nájemník si věci nevyzvedne
- na možný prodej majetku nájemníka upozorníte
Pak vám už nic nebrání se věcí zbavit.
Všechny důkazy na jednom místě
V okamžiku, kdy vás trápí problémový nájemník, je pořádek v papírech zásadní pro váš úspěch. Pokud máte všechny smlouvy, předávací protokol, smluvní dodatky, upomínky i důkazy o včasných nebo opožděných platbách pevně v rukou, máte vyhráno. V reálném životě se však takové množství dokumentů udržuje dost těžko. Zvlášť v případě, kdy pronajímáte hned několik nemovitostí.
Proto je lepší předat administrativu do rukou profesionála, který na to má čas i náladu. Tou správnou osobou je naše eDomovnice! Ohlídá vám všechny dokumenty, automaticky připraví šablony pro nové, ohlídá termíny a úkoly a umožní vám podepsat dokumenty elektronicky. Zkrátka vám měsíčně ušetří hodiny času a tisíce korun.