S návratem studentů do škol přirozeně vzrůstá i poptávka po studentském bydlení. Majitelé nemovitostí mohou v této souvislosti řešit, jak studentům či skupinám osob byt pronajmout a vše správně smluvně zaštítit. V tomto článku se na to podrobně podíváme a zaměříme se i na to, jak stanovit výši nájmu pro spolubydlení.
Co studenti od pronájmu bytu očekávají
Vysokoškolští studenti jsou specifickou cílovou skupinou, s níž se pochopitelně pojí určité výhody i rizika. Obvykle bývají dynamičtí a nikdo vám nezaručí, že stejná skupina osob v bytě zůstane po mnoho let. To znamená, že vám častěji připadnou starosti spojené s hledáním nových nájemníků.
Rozhodující pro ně může být zejména vhodná lokalita v blízkosti školy nebo místa jejich brigády. Samozřejmostí by měla být dobrá dopravní dostupnost. Zatímco rodiny s dětmi bydlení v centru města neocení, u mladých studentů to může být přesně opačně.
Mnoho studentů dále kvituje, když se přímo v bytě nachází základní vybavení a nemusí tedy tuto stránku řešit. Samotné vybavení ale rozhodně nemusí být nijak přepychové.
Z hlediska dispozice bytu jednoznačně ocení přítomnost neprůchozích pokojů, které jednotlivým spolubydlícím zajistí určitou dávku soukromí. Nejvyšší poptávka bývá zaznamenávána u bytů 2+1, 3+1 nebo 4+1.
Nájemní smlouva na spolubydlení: jaké jsou možnosti?
Spolubydlení více osob je samozřejmě potřeba ošetřit i po stránce nájemní smlouvy. V tomto ohledu se rozlišují dvě základní varianty.
Jedna nájemní smlouva pro jednoho spolubydlícího
U této možnosti vystupuje jako hlavní osoba jeden spolubydlící, který s pronajímatelem uzavře nájemní smlouvu. Následně s tímto nájemníkem uzavřou podnájemní smlouvu ostatní spolubydlící.
Narozdíl od nájemní smlouvy nemá podnájemní smlouva předepsaná žádná specifika. Vždy záleží na konkrétní dohodě mezi nájemcem a podnájemcem. Doporučujeme však, aby strany svá práva a povinnosti specifikovaly co nejpřesněji. Díky tomu předejdete případným sporům v budoucnosti. Nezapomeňte zde zmínit přesné vymezení podnájemního bytu nebo jeho části (například konkrétního pokoje), výši ceny nájmu i poskytovaných služeb.
Musí mít nájemník od majitele souhlas s podnájmem?
Obecně platí, že nájemce by měl mít k podnájmu bytu souhlas pronajímatele, tedy majitele nemovitosti. Tento souhlas však není potřeba udělit v případě, že nájemník v bytě sám trvale bydlí, a to za předpokladu, že si strany v nájemní smlouvě výslovně nesjednaly, že souhlas nutný je. Studenti však zpravidla v nemovitosti trvale nebydlí a souhlas majitele je proto většinou nepostradatelný.
V praxi se lze často setkat s tím, že nájemní smlouvy obsahují zmínku, která zakazuje nájemci byt dát dále do podnájmu bez souhlasu vlastníka. Jakožto pronajímatel si tedy v tomto směru můžete diktovat své vlastní podmínky a předejít tak nepříjemnému překvapení.
Společný nájem bytu
Druhou variantou smluvního ošetření spolubydlení je uzavření jedné nájemní smlouvy, v níž ale bude uvedeno více osob. Pro všechny nájemníky pak platí stejná práva a povinnosti. To znamená, že odpovědnost za škodu nebo třeba neplacení části nájmu nenese jen jedna osoba. Všichni nájemníci také uzavírají smlouvu na stejně dlouhou dobu.
Spolubydlení bez smlouvy: proč se tomu vyhnout?
V praxi se samozřejmě můžeme setkat i se spolubydlením bez smlouvy. Respektive s případy, kdy nájemní smlouvu s majitelem uzavře jedna osoba a následně si do bytu přizve další osoby.
Pravdou ale zůstává, že pokud chce student sdílet byt s dalšími osobami, nesmí to majiteli zatajit. Problém dále může spočívat v riziku, že jedna z osob z ničeho nic přestane platit část nájemného a nájemník na ni nemá žádnou páku. Tomuto řešení tedy doporučujeme se vyhnout a vše vždy ošetřit smluvně.
Jak stanovit výši nájmu pro spolubydlení
Velkou výhodou pronájmu bytu pro spolubydlení je bezpochyby fakt, že můžete nastavit vyšší nájemné než v případě, kdy v něm bude bydlet pouze jeden mladý pár nebo rodina.
Odpíchnout se lze od průměrné ceny kolejného v dané lokalitě. Jelikož spolubydlení v bytě přináší bezpochyby větší dávku komfortu, lze cenu nájmu nastavit o něco výše než právě cenu kolejného.
Například Masarykova Univerzita v Brně uvádí, že pro akademický rok 2024/2025 činí průměrná cena za lůžko za noc 164,52 Kč včetně DPH. To znamená, že průměrná cena za lůžko za měsíc se vyšplhá na 4 935,6 Kč.
Pokud si tedy při pronájmu bytu 3+1 pro 6 osob řeknete o 6 000 Kč za lůžko, můžete si přijít na 36 000 Kč. A to je cena, kterou vám mladá rodina jen těžko zaplatí.
Pronájmu bytu studentům nahrává i skutečnost, že bydlení často alespoň z nějaké části hradí rodiče. Nemusíte se proto tolik obávat rizika spojeného s neplatiči, i když se samozřejmě nejedná o dogma.
Pamatujte, že opotřebení bytu bude vyšší
Opotřebení bytu, nábytku a kuchyně bývá u studentů mnohem vyšší než u párů a rodin, které do nemovitosti spíše nemají problém investovat a chtějí vše udržet hezké. Proto je potřeba přirozeně počítat s častějšími výdaji na renovace a opravy.
Zároveň nemá smysl u těchto nemovitostí investovat do drahého nábytku na míru, nejmodernějších spotřebičů a podobně. Pokud chcete nemovitost pronajímat již vybavenou, vsaďte na základní a cenově dostupný nábytek, který poslouží a studentům zpravidla bohatě postačí.
Jak na vyúčtování energií ve spolubydlení
V případě spolubydlení jen málokdo řeší přepisování energií na nájemníky. Většinou tedy budete vše řešit vy jakožto majitel a vašim nájemníkům pouze pravidelně předkládat vyúčtování. Platby za energie se zpravidla rozdělují rovnoměrně mezi všechny spolubydlící, pokud se nedohodnou jinak.
Snažte se nastavit výši záloh s ohledem na to, kolik osob bude nemovitost obývat. Díky tomu nebudete muset řešit obrovské nedoplatky. eDomovnice vše potřebné pohlídá za vás. Jakmile nastane den zúčtování, přijde vám upozornění, že nastal čas vystavit vyúčtování za energie. A při případném prodlení související s nedoplatkem dorazí vám i nájemníkům SMS zpráva.
Závěrem
Pronájem studentského bydlení může být pro řadu majitelů nemovitostí lukrativní příležitostí. Nezapomeňte však vše správně smluvně zaštítit a uzavřít vhodnou smlouvu na spolubydlení. Doporučujeme si také vaše budoucí nájemníky prověřit.
Zároveň věnujte pozornost nastavení adekvátní výše nájmu. Vodítkem vám mohou být například ceny kolejného v dané lokalitě. Pokud pronajímáte nemovitost s vybavením, myslete na to, že může docházet k jeho většímu opotřebení.
S nutnými administrativními kroky souvisejícími s pronájmem nejen studentského bydlení vám pomůže naše eDomovnice. Kromě jiného zde najdete vzor nájemní smlouvy, který můžete studentům předložit. Využívat lze také přehledné předávací protokoly včetně fotodokumentace a snadno řešit i vyúčtování energií. Vyzkoušejte všechny její funkce na 40 dní zdarma.