Problémoví nájemníci jsou noční můrou každého pronajímatele. Zjistěte, jaké potíže mohou nastat a kdy je možné přistoupit k výpovědi nájemní smlouvy. Podíváme se také na postupy pro řešení situací s neplatiči a na kroky, které lze podniknout, pokud nájemník odmítá opustit byt.
Jaké jsou nejčastější prohřešky problematických nájemníků
Každý majitel nemovitosti se samozřejmě snaží o to najít nájemníka, který bude slušný, spolehlivý, a se kterým nebude mít žádné starosti. I přes veškerou snahu však mohou nastat situace, kdy se objeví problémy, a s nájemníkem je nutné se rozloučit.
Mezi nejčastější prohřešky nájemníků se řadí zejména:
- neplacení nájemného,
- poškozování vybavení bytu
- a porušování domovních pravidel.
Jak a kdy lze nájemníkovi vypovědět smlouvu
Pronajímatelé narozdíl od nájemníka nemohou smlouvu vypovědět „z ničeho nic“. Naopak k tomu musí mít pádný důvod. Jaký?
Pronajímatel potřebuje nemovitost užívat
Pokud je nájem sjednán na dobu neurčitou a objeví se okolnosti, kdy pronajímatel potřebuje nemovitost pro sebe nebo pro své blízké, může dát nájemníkovi výpověď. Výpovědní lhůta v takovém případě činí 3 měsíce.
Dochází k porušení smlouvy nájemcem
Druhým důvodem, který umožňuje vypovědět nájem pronajímatelem, je porušování smlouvy ze strany nájemníka (což bývá případ právě u problematických nájemníků). Ani v tomto případě se ale nelze nájemníka zbavit z minuty na minutu.
Aby byla výpověď bez výpovědní doby platná, je nutné splnit 3 podmínky:
- nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem,
- pronajímatel nájemce vyzve, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování (před podáním výpovědi)
- a pronajímatel ve výpovědi specifikuje, v čem přesně spatřuje zvlášť závažné porušení nájemníkovi povinnosti.
Konkrétní důvody pro výpověď bez výpovědní doby specifikuje občanský zákoník. Mezi takové důvody se řadí například:
- nezaplacení nájemného a nákladů za služby za dobu alespoň 3 měsíců,
- způsobování závažných škod a obtíží,
- neoprávněné užívání bytu jiným způsobem či k jinému účelu, než bylo dohodnuto,
- nebo třeba poškozování nemovitosti závažným nebo nenapravitelným způsobem.
Je ale zcela na pronajímateli, zda se v uvedených případech rozhodne pro podání výpovědi bez výpovědní doby. Přistoupit může i k výpovědi s 3měsíční výpovědní dobou.
Jak na neplatiče nájemného
Nájemník vám nezaplatil. Co podniknout teď? Postup se může lišit podle toho, zda se jedná o první, druhý, nebo již třetí prohřešek.
První nezaplacený nájem
První nezaplacený nájem se zpravidla řeší pouze upomínkou, ve které nájemníka vyzvete k úhradě nájemného. Nezapomeňte zde ale zahrnout i důsledky, které nájemníka čekají, pokud vám peníze nezaplatí (typicky jde o účtování úroku z prodlení).
Druhý nezaplacený nájem
Nezaplacení druhého nájmu se označuje za hrubé porušení povinnosti nájemce. Již v tomto okamžiku můžete přistoupit k výpovědi nájemní smlouvy s 3měsíční výpovědní dobou.
Třetí nezaplacený nájem
Pokud dojde k tomu, že nájemník nezaplatí ani třetí nájemné, můžete se rozhodnout pro okamžitou výpověď z nájmu bez výpovědní doby. Jedná se totiž o zvlášť závažné porušení povinností nájemníka.
Co dělat, když nájemník odmítá byt opustit
V praxi se lze někdy setkat i se situací, kdy nájemník po skončení nájmu odmítá nemovitost opustit. Nájemce má však povinnost opustit byt nejpozději v den, kdy nájem končí. Pokud se vystěhovat odmítá, nabízí se pronajímateli prakticky jen jedno řešení, a to podat žalobu na vyklizení.
Jak podat žalobu na vyklizení bytu
Pronajímatel nejprve musí nájemníka vyzvat k tomu, aby byt vyklidil a určit mu náhradní lhůtu. S tímto krokem neotálejte. Pokud totiž bude nájemník užívat byt po dobu alespoň 3 měsíců poté, co měl nájem bytu skončit a vy jej k opuštění nemovitosti nevyzvete, platí, že nájem je znovu ujednán na tutéž dobu, jako původně (nejvýše ale na dva roky).
Po zmíněné písemné výzvě může následovat podání žaloby. Na základě této žaloby soud rozhodne, zda existují důvody pro vyklizení nemovitosti. Pokud rozsudek nabude právní moci, lze podat návrh na výkon rozhodnutí, kdy soud vyklizením nemovitosti pověří exekutora.
Exekutor následně nájemce vyzve, aby nemovitost vyklidili a stanoví mu lhůtu. Pokud ani v této době nedojde k předání nemovitosti, přistoupí se k vyklizení bytu za přítomnosti exekutora. Vyklizené věci má pronajímatel povinnost uskladnit a bývalému nájemníkovi umožnit si je vyzvednout.
Čemu se v pozici pronajímatele rozhodně vyhnout
Možná vás napadají myšlenky související s tím, že nemovitost je přece vaše a s problémovým nájemníkem si poradíte po svém. Zákon ale stojí do jisté míry na straně nájemníka a vy se musíte držet při zemi.
Nesmíte proto například:
- Do bytu vstoupit bez souhlasu nájemníka (či dokonce proti jeho vůli). Pokud tak učiníte, narušujete domovní svobodu a hrozí vám postih. Kontrolu nájemního bytu musíte vždy nahlásit předem.
- Vyměnit zámek s myšlenkou, že se nájemník do bytu již nedostane. Nájemníkovi nelze ani po skončení nájmu zamezit přístup do nemovitosti, pokud vám ji řádně nepředal.
- Odpojit energie. Jedná se o zbytečně razantní krok, který při případném soudním řešení sporu jen těžko obhájíte.
- Vyhrožovat nájemníkovi. Jakékoliv vyvíjení nátlaku může hrát ve váš neprospěch (pokud se spor dostane až před policii či soud).
Pamatujte na prevenci aneb nezapomeňte si zájemce o bydlení proklepnout
Náročným situacím je samozřejmě vždy lepší předcházet, než je poté zdlouhavě řešit. Proto vám doporučujeme si vaše zájemce o bydlení vždy ověřit. Nedejte pouze na skvělý první dojem, ale dopřejte si pár dní na rozmyšlenou. Během této doby můžete:
- Zkontrolovat veřejně přístupné databáze (insolvenční rejstřík, Centrální evidenci exekucí nebo policejní databázi hledaných osob).
- Využít sociální sítě. Krátké pročtení statusů a prohlédnutí fotek vám pomůže udělat si o nájemníkovi lepší představu.
- Zeptat se zájemce na vše, co vás zajímá. Pokud to s vámi myslí vážně, jistě nebude mít problém vám říct, kde pracuje nebo třeba jaký je důvod jeho stěhování z předchozího bydlení.
Závěrem
Problematičtí nájemníci vám mohou přidělat spoustu vrásek na čele. Vždy ale nezapomínejte respektovat zákon a dodržovat vaše povinnosti. Abyste nepříjemným situacím předcházeli, své zájemce o bydlení si pořádně proklepněte. S veškerou administrativou spojenou nejen s evidencí dlužného nájemného vám pomůže eDomovnice. Registrujte se a vyzkoušejte ji na 40 dní zcela zdarma.