Ikdyž jste si vybrali slušného nájemníka, který se o nemovitost řádně stará, zub času neovlivníte. Objeví se drobné nebo větší závady a vyvstává otázka, kdo je zodpovědný za jejich vyřešení.
Od roku 2016 platí nařízení vlády, které definuje běžnou údržbu bytu i drobné opravy, které hradí nájemce. Přečtěte si, co všechno pod tyto oblasti spadá, jaký finanční limit pro drobné opravy existuje a kdy vám nájemce musí ohlásit závadu. Vše vám ukážeme na praktických příkladech.
Stav nemovitosti řeší předávací protokol
Než předáte nemovitost nájemníkovi k užívání, ujasněte si její stav. To jednoduše vyřešíte pomocí předávacího protokolu. Uveďte v něm:
- vybavení,
- míru jeho opotřebení,
- případné závady,
- stavy na měřidlech,
- další důležité věci pro
- nového nájemníka.
Vytvořte předávací protokol on-line
Naše eDomovnice pro vás připraví předávací protokol on-line. Nezabere vám žádné místo a po skončení nájmu nemusíte přemýšlet, kam jste ho před rokem vlastně založili.
Ke každému předávacímu protokolu byste také měli doložit řádnou fotodokumentaci. Ta se v papírové podobě uchovává i připravuje velmi těžko. I s tímhle si ví eDomovnice rady.
Od roku 2016 platí jasné nařízení vlády
Nový občanský zákoník § 2257 od 1. 1. 2014 říká, že po dobu nájmu máte povinnost udržovat nemovitost ve stavu způsobilém k užívání. Nájemníci pak hradí veškeré výdaje za běžnou údržbu a drobné opravy, které s užíváním bytu souvisejí. Bohužel nikdo nespecifikoval, co přesně tyto pojmy zahrnují.
Od 1. 1. 2016 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. popisuje, co konkrétně si pod běžnou údržbou bytu a drobnými opravami představit. Také stanovuje maximální roční limit, který může nájemník za drobné opravy zaplatit.
Běžná údržba bytu a drobné opravy: Co si pod tím představit?
Běžná údržba bytu a drobné opravy jsou dva různé pojmy. Takhle je rozlišuje zákon.
Běžná údržba bytu: Malování, oprava omítek a další
Do běžné údržby bytu spadá udržování a čištění bytu včetně jeho zařízení a vybavení, které se obvykle při užívání bytu provádí. Konkrétně se jedná o:
- malování,
- opravu omítek,
- tapetování,
- čištění podlah včetně podlahových krytin,
- čištění obkladů
- a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům.
Běžnou údržbou bytu se dále rozumí jeho udržování ve funkčním stavu, konkrétně:
- pravidelnými prohlídkami a čištěním předmětů uvedených v § 4 písm. g),
- prohlídkami funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením,
- kontrolou funkčnosti kouřového hlásiče
- a kontrolou vodovodních baterií s elektronickým řízením.
Drobné opravy podle věcného vymezení
V § 4 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. se za drobné opravy podle věcného vymezení považují:
a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,
f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,
g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní,
h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).
Drobné opravy podle výše nákladů
Drobné opravy se posuzují podle výše nákladů. Za drobné opravy se proto považují i další opravy bytu a jeho vybavení, které nejsou uvedeny v § 4 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne hranici 1 000 Kč.
V původním a v současné době již neplatném nařízení vlády byla tato hranice stanovena na 500 Kč.
Roční limit nákladů pro drobné opravy
Pokud součet nákladů za drobné opravy vymezené v § 4 a 5 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. přesáhne částku 100 Kč/m2 plochy bytu během roku, nepovažují se další opravy v daném kalendářním roce za drobné.
Praktický příklad: Byt o rozloze 80 m2
Paní Hana pronajímá byt o celkové podlahové ploše 80 m2. Nájemce v takovém případě platí náklady na drobné opravy v maximální výši 8 000 Kč za rok (80 m2 × 100 Kč).
Pokud by v daném kalendářním roce součet nákladů za opravy tuto hranici přesáhl, hradíte drobné opravy vy.
Má nájemce povinnost oznámit vadu pronajímateli?
Pokud se objeví problém, který pod běžnou údržbu bytu a drobné opravy nespadá, nebo vznikla vada, která si žádá okamžité odstranění, nájemce pronajímatele o závadě informuje bez zbytečného odkladu.
Pronajímatel po oznámení vady zajistí její odstranění v přiměřené době. Pokud by tak neučinil, vadu může odstranit i nájemce. Pronajímatel však v takovém případě nájemci proplatí veškeré náklady, které s odstraněním vady souvisely.
Zaznamenávejte škody průběžně
Hlášení škod je vždycky nepříjemná záležitost. Stojí vás čas, peníze a často i nervy. Přenechte hlášení škod na eDomovnici. Když se něco pokazí, nájemce jednoduše popíše vadu a nahlásí vám ji. Že k nějaké vadě došlo zjistíte neprodleně formou SMS.
Kdo hradí čištění a revizi plynového kotle?
Otázku ohledně čištění a revize plynového kotle si pronajímatel i nájemce pokládají velmi často. Náklady spadají pod běžnou údržbu bytu a není-li v nájemní smlouvě stanoveno jinak, hradí jej nájemce.
Vyhlášky č. 85/1978 Sb. říká, že odborná osoba musí zkontrolovat plynová zařízení každý rok. Tatáž vyhláška pak spolu s ČSN 38 6405 nakazuje revizi plynového zařízení od revizního technika jednou za tři roky.
Co když se nájemci rozbije myčka, kterou do bytu umístil pronajímatel?
Otázka dalšího vybavení bytu může být někdy trochu ošemetná. V některých případech totiž pronajímatelé pronajímají byt či dům i s dalším vybavením, jako je například pohovka, pračka, chladnička, myčka a další. Na řadu poté přichází otázka, jak postupovat, pokud se některý z těchto spotřebičů nebo vybavení rozbije. Vládní nařízení ani jiný právní předpis totiž tuto problematiku dále nespecifikuje.
Pronajímatel vybavení daruje nájemci k užívání
V praxi se nejčastěji setkáte s tím, že pronajímatel vybavení daruje nájemci k užívání. V takovém případě neřeší jeho opravu či nakupování náhrady v případě, že se nenávratně poškodí. Takovou situaci by poté řešil samotný nájemce na své náklady.
Vše si blíže specifikujte v nájemní smlouvě
Nejlépe však uděláte, když si veškeré podmínky specifikujete přímo v nájemní smlouvě. Jednoduše uvedete, jaké konkrétní vybavení dáváte společně s bytem či domem do pronájmu, a jaké podmínky platí v případě jejich oprav či náhrady za nové vybavení.
Spravujte nájemní smlouvu on-line
Usnadněte si práci a veškerou administrativu řešte z pohodlí domova. Během několika kliknutí vám naše eDomovnice připraví nájemní smlouvu i předávací protokol. Nachystané dokumenty jednoduše podepíšete vy i nájemník on-line bez nutnosti osobního setkání.