Přemýšlíte, zda s vašimi nájemníky uzavřít smlouvu na dobu určitou, nebo raději na dobu neurčitou? Přečtěte si, v jakých konkrétních případech dávají obě varianty smysl a jak lze jednotlivé typy nájemních smluv vypovědět.
Charakteristika nájemní smlouvy na dobu určitou
Nájemní smlouva na dobu určitou se uzavírá na předem stanovené období. Zpravidla jde o jeden rok, nicméně může se jednat i o kratší, nebo delší období. V této nájemní smlouvě je pevně ukotven den, ke kterému nájemní vztah zaniká.
Charakteristika nájemní smlouvy na dobu neurčitou
Oproti tomu nájemní smlouva na dobu neurčitou buď zahrnuje formulaci, že je uzavřena právě na dobu neurčitou, nebo zde informace o ukončení doby nájmu chybí.
Kdy je lepší uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou?
Uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou může dávat pro pronajímatele smysl hned v několika situacích. Pojďme se na ně podívat.
Pokud chcete nemovitost v budoucnu využívat
Pokud už teď víte, že vaši nemovitost budete chtít v budoucnu využívat vy nebo třeba vaše děti, vyplatí se uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou. Stejně tak i v případě, že například plánujete prodej nemovitosti a chcete budoucím zájemcům nabídnout nemovitost nevybavenou a bez nájemníků.
Pokud si chcete nájemníky otestovat
Jakožto pronajímatel možná máte obavy z toho, jaký bude váš nový nájemník a zda se osvědčí. I když si jej před uzavřením smlouvy proklepnete, nikdo vám nemůže slíbit, že se vše obejde bez komplikací. V takovém případě mu můžete nabídnout nájemní smlouvu na kratší dobu (například na rok). A pokud se nájemník osvědčí, nic nebrání tomu, abyste mu nájem prodloužili.
Pokud chcete zůstat flexibilní
Po skončení smlouvy můžete snadno vyjednat nové podmínky, například v podobě zvýšení nájemného, nebo stanovení jiných požadavků pro nový nájemní vztah.
Zároveň vám nájemní smlouva na dobu určitou umožní pravidelné zhodnocení využití nemovitosti. Průběžně se můžete rozhodnout, zda nemovitost znovu pronajmete, ponecháte ji prázdnou, nebo ji využijete jinak.
Kdy je lepší uzavřít nájemní smlouvu na dobu neurčitou?
Samozřejmě vždy existuje i druhá strana mince. Pojďme se proto podívat na několik důvodů, které mohou hovořit pro uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou.
Získáte stabilní příjem
Za předpokladu, že se jedná o spolehlivého nájemníka, můžete těžit z pravidelného a dlouhodobého příjmu. Zároveň minimalizujete období, kdy bude nemovitost prázdná a budete přicházet o příjem, než najdete nového nájemníka.
Jednodušší administrace
Uzavření jedné nájemní smlouvy je samozřejmě administrativně méně náročné než uzavírání několika smluv, organizování prohlídek nemovitosti a podobně. Šetřit tedy můžete nejen váš čas, ale i náklady za administrativní výpomoc či právní konzultace.
Vyšší atraktivita nemovitosti pro nájemníky
Řada nájemníků plánuje v nemovitosti zůstat delší dobu a nechtějí řešit příliš časté stěhování. Pokud jim tedy nájemní smlouvu na dobu neurčitou nabídnete, můžete tímto způsobem zvýšit zájem o vaši nemovitost.
Jak lze ukončit nájemní smlouvu na dobu určitou
Nájemní smlouva na dobu určitou může být ukončena několika způsoby. Pojďme si jednotlivé varianty blíže představit.
Uplynutí doby
Nejběžnějším způsobem pro ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou je uplynutí doby, na kterou byla sjednána. Nutno ale upozornit, že pokud jako pronajímatel nemáte zájem o prodloužení nájmu, musíte tuto skutečnost nájemci oznámit. A sdělit mu, že trváte na neprodloužení nájemní smlouvy a že má nájemník nemovitost opustit.
Pokud tak totiž neučiníte a nájemce nemovitost užívá minimálně další 3 měsíce, má se za to, že byla nájemní smlouva obnovena na stejnou dobu, jako byla ujednána (maximálně však na dva roky). A to za předpokladu, že prodloužení smlouvy není ve smlouvě výslovně zakázano. Projevem vůle nájemce přitom může být už to, že zaplatí nájem na první měsíc prodloužení a v první den prodloužení smlouvy v nemovitosti bydlí. V takovém případě byla nájemní smlouva reálně prodloužena.
Podle občanského zákoníku (§ 2235 a násl.) může být prodloužení nájemní smlouvy podmíněno požadavky uvedenými ve smlouvě, pokud tyto požadavky nejsou v rozporu se zákonem. Jako pronajímatel tedy můžete jako podmínku uvést například to, aby nájemník nedlužil na nájemném a službách.
Dohodou stran
Smluvním stranám nic nebrání v tom, aby se kdykoliv dohodly na předčasném ukončení nájmu. Zákonná lhůta zde neexistuje a vše záleží na vzájemné dohodě. V rámci dohody o ukončení nájemní smlouvy je přitom na místě specifikovat datum předání nemovitosti a případně i další související povinnosti (například vyúčtování energií).
Výpověď ze strany nájemce
Nový občanský zákoník nájemci nadále neumožňuje, aby nájem na dobu určitou kdykoliv vypověděl. Aby mohl nájemník podat výpověď, musí se změnit okolnosti, za kterých byl nájem uzavírán (například pořízení vlastního bydlení). Výpovědní lhůta v tomto případě činí 3 měsíce.
Výjimka z uvedeného nastává v případě, kdy pronajímatel hrubě poruší své povinnosti. V takovém případě může nájemník podat okamžitou výpověď bez výpovědní doby.
Výpověď ze strany pronajímatele
Poslední možností pro ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou je podání výpovědi ze strany pronajímatele. Ale pozor. Smlouva na dobu určitou může být vypovězena pouze z důvodů, které specifikuje zákon (například hrubé porušení povinností).
Důvod musí být ve výpovědi vždy uveden. Zároveň musí pronajímatel nájemce ve výpovědi poučit o tom, že lze proti výpovědi vznést námitky a obrátit se na soud. Výpovědní lhůta je tříměsíční (případně delší, pokud je tak uvedeno v nájemní smlouvě). Kratší ale být nemůže.
Jak lze ukončit nájemní smlouvu na dobu neurčitou
Nájemní smlouva na dobu neurčitou přirozeně nemůže skončit uplynutím doby. Jaké jsou tedy možnosti pro její ukončení?
Dohodou
Stejně jako u nájemní smlouvy na dobu určitou může být smlouva na dobu neurčitou ukončena dohodou obou stran.
Výpovědí ze strany nájemce
Nájemce může dát výpověď z nájemní smlouvy kdykoliv, a to i bez udání důvodu. Jediné, co musí dodržet, je tříměsíční výpovědní lhůta.
Výpovědí ze strany pronajímatele
Pronajímatel je oprávněn nájemní smlouvu na dobu neurčitou vypovědět pouze ze zákonných důvodů. Důvody jsou stejné jako u výpovědi nájmu na dobu určitou. Navíc však lze jako důvod uvést i skutečnost, že se jako pronajímatel chcete do nemovitosti nastěhovat nebo ji chcete pro vaše blízké. Výpovědní lhůta i v tomto případě činí 3 měsíce.
Závěrem
Nájemní smlouva na dobu určitou i neurčitou má svá pozitiva, ale i negativa. Jako pronajímatelé byste měli jednotlivé aspekty zvážit a rozhodnout se pro variantu, která vám bude dávat smysl.
Správu nemovitostí vám každopádně usnadní naše eDomovnice, v níž kromě jiného najdete vzor smlouvy na dobu určitou. Navíc s její pomocí snadno vyplníte předávací protokoly, smlouvy s nájemníkem online podepíšete, provedete vyúčtování energií a mnoho dalšího. Zaregistrujte se a vyzkoušejte její funkce na 40 dní zcela zdarma.