Pronajímatelé nemovitostí mívají mnohdy strach z toho, že si u nich nájemníci zřídí trvalý pobyt. Často se proto uchylují k tomu, že tuto skutečnost v nájemní smlouvě vysloveně zakážou. Mohou to ale opravdu udělat? Potřebují nájemci od pronajímatele souhlas pro zřízení trvalého pobytu? Pusťte se do čtení a udělejte si v tomto tématu jednou provždy pořádek.
Kde můžu mít trvalý pobyt
Trvalý pobyt je možné zřídit v jakékoliv nemovitosti na území České republiky, která je určena k bydlení, ubytování nebo rekreaci. Objekt zároveň musí být označen číslem popisným, evidenčním nebo orientačním. Každý občan České republiky přitom může mít pouze jedno místo trvalého pobytu na našem území.
Pro nájemníky může být trvalý pobyt důležitý z několika důvodů. U mladých rodin například zřízení trvalého pobytu souvisí s možností přihlášení dětí do předškolních zařízení v bezprostředním okolí. Ve větších městech také může být způsobem, jak získat rezidentní parkování v blízkosti bydlení.
Potřebuje nájemník povolení k trvalému pobytu v nájmu?
Aby mohl váš nájemník nahlásit trvalý pobyt na adrese pronajaté nemovitosti, nepotřebuje k tomu souhlas majitele (neboli pronajímatele). Jediné, co je potřeba, je prokázání vztahu k nemovitosti. Zcela tedy postačí dokument, který nájemníka opravňuje k užívání nemovitosti (tedy platná nájemní smlouva).
Z uvedeného vyplývá, že pronajímatel nemůže svým nájemníkům jakkoliv zakázat, aby si v dané nemovitosti nahlásili trvalý pobyt. Někteří pronajímatelé tento zákaz vyjadřují již v inzerátu na pronájem nemovitosti, případně také v nájemní smlouvě. Pravdou ovšem zůstává, že z hlediska zákona to možné není. Pokud nájemník takovou formulaci ve své nájemní smlouvě objeví, může postupovat tak, jako by zde žádný zákaz neexistoval.
Trvalý pobyt v podnájmu: zde je situace odlišná
Zřízení trvalého pobytu v pronajaté nemovitosti je snadné. U podnájmu je ale již situace odlišná.
V případě podnájmu dostává podnájemník nemovitost nebo její část k užívání od současného nájemníka, který mu dá podnájemní smlouvu. Podnájemník tedy nemá svolení k užívání bytu přímo od majitele nemovitosti. Vzhledem k tomu se v tomto případě již bez souhlasu majitele při nahlášení trvalého pobytu neobejdete.
V uvedené situaci si tedy podnájemník musí vzít s sebou na úřad také podnájemní smlouvu a úředně ověřené písemné potvrzení majitele o souhlasu s ohlášením změny místa trvalého bydliště. Případně je možné, aby majitel zašel na úřad společně s podnájemcem a souhlas pracovníkovi potvrdil ústně.
Dozví se majitel nemovitosti o tom, že si někdo zřídil trvalý pobyt?
Ano. Příslušný úřad majitele nemovitosti vyrozumí o tom, že došlo ke změně počtu osob nahlášených v jeho nemovitosti. Nájemník tedy před majitelem tuto skutečnost nezatají.
Jak zrušit trvalý pobyt bývalému nájemci
Pronajímatel může nájemníkovi trvalý pobyt v určitých případech zrušit. V takovém případě však bude muset vznést návrh na zrušení trvalého pobytu a zároveň jej odůvodnit.
Zákon v tomto směru stanovuje 3 důvody, kdy může pronajímatel trvalý pobyt zrušit. Jedná se o:
- Situaci, kdy dojde k ukončení nájemní smlouvy, pokud byla nemovitost odstraněna, zanikla nebo přestala splňovat podmínky k užívání za účelem bydlení.
- Situaci, kdy nájemníkovi skončil nájem, odstěhoval se a nevyřídil si v jiném místě nový trvalý pobyt.
- Situaci, kdy se zjistí, že byl trvalý pobyt nahlášen na základě neplatných či padělaných dokladů.
Co když dojde k exekuci nájemníků
Pronajímatelé mají z trvalého pobytu nájemníků strach většinou z jednoho hlavního důvodu. A tím je situace, kdy do bytu, který majitel pronajímá, přijde exekutor a zabaví majetek. Exekutoři se totiž nejčastěji řídí právě adresou trvalého pobytu a pokud se nájemník v exekuci ocitne, exekutor typicky zamíří právě na místo jeho trvalého pobytu.
Ale pozor. Ani když nájemník nemá trvalé bydliště ve vaší nemovitosti, nemusí to být pro vás jakožto pronajímatele výhra. Jak totiž zmiňuje Exekutorská komora České republiky, stěžejní je pro ně místo pobytu, kde se dlužník zdržuje a kde má svůj movitý majetek. A tímto místem může být právě adresa nájmu (i když zde trvalé bydliště nahlášené nemá).
Exekuce se nevztahuje na nemovitosti (ostatně nemovitost je na katastru nemovitostí napsána na majitele), ale na vybavení se vztahovat může. Pokud tedy pronajímatel nedokáže, že se jedná o jeho vlastní majetek.
Jak se na takovou potenciální situaci může majitel nemovitosti připravit?
- Vždy si schovejte veškeré účtenky a faktury, které se vztahují k vybavení pronajímané nemovitosti.
- Při předávání bytu pamatujte na předávací protokol, v němž bude sepsané veškeré vybavení nemovitosti (ideálně i včetně fotografií zachycujících jejich vzhled a aktuální stav).
- Určitou možností je pak nabízet byt zcela nevybavený.
Jak minimalizovat riziko problémů s neplatícím nájemníkem a exekucí?
Při výběru budoucího nájemníka buďte pečliví. Snažte se si se zájemci vždy aspoň stručně popovídat. Zeptejte se je na jejich zaměstnání, předchozí bydlení nebo důvod stěhování. Díky tomu o nich získáte určitou představu a první dojem.
Pokud chcete být ještě pečlivější, můžete nájemníky předem požádat o potvrzení bezdlužnosti nebo výpis z registru neplatičů. Informovat se dále můžete i o dosavadní trvalé adrese nájemce. Lidé, které postihly finanční potíže, mívají mnohdy trvalé bydliště nahlášené na městském nebo obecním úřadu. Tímto způsobem si ověříte své zájemce o pronájem.
Myslete také na stanovení jistoty v adekvátní výši, která může posloužit k pokrytí případných škod na nemovitosti. Případně ji můžete využít při případném výpadku plateb nájemného.
Jak na změnu trvalého pobytu krok za krokem
Pokud si váš nájemník bude chtít v pronajaté nemovitosti zřídit trvalý pobyt, nijak mu bránit nemůžete. Pokud se jedná o podnájemníka, bude potřebovat váš souhlas. To už jsme si vyjasnili. Jak ale změna trvalého pobytu probíhá?
Změnu trvalého pobytu si můžete vyřídit na ohlašovně v místě nového trvalého pobytu, tedy na městském úřadu či na úřadu městské části nebo obvodu. Nájemník k tomu bude potřebovat svůj občanský průkaz a nájemní smlouvu nebo písemný a úředně ověřený souhlas majitele. Fyzicky s ním nikam chodit nemusíte. U podnájemníka je dále klíčové písemné potvrzení majitele o souhlasu s ohlášením změny místa trvalého bydliště.
Následně již jen nájemník vyplní přihlašovací list k trvalému pobytu a souhlas se změnou stvrdí vlastnoručním podpisem.