Rozhodli jste se investovat do nemovitosti a nyní řešíte, jak ji pronajmout, aby vám generovala příjem? Zjistěte, co všechno je potřeba před tím zařídit. V tomto článku se dozvíte, jakou zvolit výši jistoty, podle čeho určit cenu za pronájem a jaké pojištění zvážit.
Také vám prozradíme, jaké informace by rozhodně neměly chybět v inzerátu o pronajímané nemovitosti a v neposlední řadě se dozvíte, co by měla obsahovat smlouva o pronájmu nemovitosti.
Tak se pojďme do tématu společně pustit.
S realitní kanceláří, nebo raději na vlastní pěst?
Pokud se rozhodnete pro pronájem nemovitosti, máte v současné době prakticky 3 možnosti. Buď:
- využijete služeb realitní kanceláře,
- nebo využijete moderní službu zprostředkování,
- nebo vše zajistíte na vlastní pěst.
Každá varianta má pochopitelně svá pro a proti. I když se zprostředkování může zdát na první pohled jako nejjednodušší, jedná se o pro vás nejnákladnější variantu. Pronajmout byt na vlastní pěst však není nic těžkého. V tomto článku zjistíte, co všechno zajistit a na co si dát pozor, aby pronájem proběhl bez problémů.
Mám do bytu pořídit vybavení?
V praxi se velmi často setkáte se zájemci, kteří hledají výhradně plně zařízené byty. Ale stejně tak existuje i spousta nájemníků, kteří si své budoucí bydlení chtějí zařídit po svém. Obvykle platí, že studenti, mladí lidé a osoby žijící sami vybavenou domácnost ocení. V prvé řadě si proto ujasněte, kdo je přesně vaší cílovou skupinou a na základě toho se rozhodněte, co do nemovitosti pořídit.
Nevsázejte přitom zbytečně na starý a vámi nepoužívaný nábytek - snížíte tím atraktivitu celé nemovitosti. Spíše dejte přednost kvalitnímu, ale zároveň cenově dostupnému vybavení. Vybírejte spíše jednoduché a nadčasové kousky, které osloví většinu zájemců.
Jakou zvolit výši jistoty
Při sjednávání nájemní smlouvy je dnes již běžnou praxí požadavek na složení jistoty. Ta slouží pro případy, že nájemník přestane plnit své povinnosti vůči pronajímateli, nebo mu v nemovitosti způsobí věcnou škodu.
Občanský zákoník v § 2254 odst. 1 uvádí, že strany si mohou ujednat povinnost nájemce složit pronajímateli peněžitou jistotu, že nájemce zaplatí nájemné a splní i jiné povinnosti vyplývající z nájmu.
Jak stanovit cenu za pronájem?
Dříve nebo později se s touto otázkou setkáte. A budete muset vyřešit, jakou cenu za pronájem zvolit, aby nebyla zbytečně nízká, nebo naopak zbytečně vysoká. Pro zájemce se ve většině případů jedná o ten nejdůležitější a rozhodující faktor. Jak tedy na to?
V prvé řadě se nabízí oslovit zkušené odborníky, kteří se v odhadu cen nemovitostí perfektně vyznají. Taková varianta však s sebou přináší nutnost trávit čas zdlouhavými telefonáty a schůzkami. A rovněž se neřadí mezi nejlevnější.
Druhou možností je využití nejrůznějších kalkulaček pro odhad cen nemovitosti, které najdete na internetu. Při své práci kombinují informace z různých zdrojů, jako je například katastr nemovitostí o realizovaných prodejích, cenové mapy, inzerce apod.
Mnoho pronajímatelů si pro stanovení ceny vystačí i s aktuální situací na trhu. Projdou si několik inzerátů dostupných na internetu a na základě toho určí cenu za pronájem své nemovitosti.
Je potřeba nemovitost pojistit?
Jestliže vlastníte byt a plánujete v něm mít nájemníka, rozhodně se vyplatí ho pro všechny případy pojistit. Je přitom potřeba, abyste rozlišovali:
- pojištění nemovitosti,
- pojištění domácnosti
- a pojištění odpovědnosti.
Pojištění nemovitosti se vztahuje na nemovitost jako takovou. Oceníte jej například v případě povodní či jiných živelných katastrof, které bezprostředně ohrožují budovu.
Pojištění domácnosti se vztahuje na vše, co by z nemovitosti vypadlo, kdybyste ji obrátili vzhůru nohama. Tedy vybavení, spotřebiče, nebo třeba osobní věci obyvatel. Pojištění domácnosti by si měl sjednat přímo váš nájemník. Tuto povinnost přitom můžete mít ukotvenou v nájemní smlouvě.
Pojištění odpovědnosti se vztahuje na odpovědnost nájemníka za škody způsobené na cizím majetku. Typicky se jedná o situace, kdy nájemníkovi vyteče pračka a on vytopí sousedy pod ním. Toto pojištění se však nevztahuje na škody, které nájemník způsobí přímo v pronajatém bytě.
Jak napsat inzerát, aby zaujal
Součástí procesu pronajímání nemovitosti je sepsání inzerátu, který následně umístíte na nejrůznější realitní servery. A jak by takový inzerát měl vypadat? V ideálním případě by potenciálnímu zájemci měl zodpovědět všechny jeho otázky, aby již jen stačilo domluvit se na prohlídce.
V opačném případě totiž strávíte velké množství času odpovídáním každému zájemci zvlášť, což se vám pochopitelně příliš nevyplatí.
Inzerát pište přehledně a stručně. Většina lidí si na internetu nelibuje ve čtení zdlouhavých románů a v případě pronájmu nemovitosti je to i zbytečné.
Titulek inzerátu
Titulek inzerátu je tím prvním, co zájemce vidí. Měl by obsahovat několik nejzákladnějších informací, aby oslovil svoji cílovou skupinu. V ideálním případě zde uveďte:
- že se jedná o pronájem,
- jaké má dispozice,
- jakou rozlohu nemovitost má
- a v jaké městské části se nachází.
17 věcí, na které v inzerátu nezapomenout
Nyní se dostáváme k samotnému obsahu inzerátu. V něm se vyplatí uvést:
- kde se byt nachází (městská část, konkrétní ulice),
- ,dispozice nemovitosti a přesnou výměru,
- typ stavby (zda se jedná o panel, cihly či novostavbu),
- zda je byt před nebo po rekonstrukci,
- v jakém patře se byt nachází a kolik pater má dům celkově,
- zda je v bytovém domě výtah, či nikoliv,
- na jaké světové strany jsou orientována okna,
- typ vytápění a další informace technického charakteru (internet, kabelová televize apod.),
- vybavení bytu (vypište, jaké vybavení s nemovitostí pronajímáte, nebo zda bude kompletně nezařízená),
- zda je toaleta součástí koupelny, nebo je oddělena,
- zda je v koupelně sprchový kout, nebo vana,
- celkovou cenu za nájem a cenu za zálohy na energie a poplatky,
- možnost parkování (garáž, placené parkovací stání před domem apod.),
- občanskou vybavenost a okolí (dostupnost supermarketu, školy, školky, lékárny, sportovního centra, dětského hřiště apod.)
- energetickou náročnost budovy,
- datum, od kdy nemovitost pronajímáte,
- vaše kontakty.
Podpořte inzerát fotografiemi
I když napíšete sebelepší inzerát, nezapomínejte jej doplnit o fotografie. Díky nim si zájemce udělá tu nejlepší možnou představu o tom, jak nemovitost přesně vypadá. Dejte si přitom pozor, abyste fotili pokoj jako celek (a ne pouze jeho roh). Jen tak lidé budou vědět, jak je byt uspořádán.
Před samotným focením nezapomeňte na alespoň malé aranžmá, díky kterému bude nemovitost působit mnohem útulnějším dojmem. Do koupelny položte ručníky, na stůl umístěte květinu a postel doplňte o malé polštářky. Snažte se zkrátka, aby si zájemci lépe představili, že právě tohle může být jejich budoucí domov.
Jak na zálohy za energie a služby
Ještě před uzavřením nájemní smlouvy si ujasněte, v jaké výši nastavíte měsíční zálohy na energie a další poplatky. Pokud jste již danou nemovitost v minulosti pronajímali, můžete vycházet z předchozí spotřeby. Zároveň ovšem nezapomeňte zohlednit počet osob, které budou domácnost obývat.
Přesnou výši záloh uveďte v nájemní smlouvě a nezapomeňte zde také zmínit, jakým způsobem bude provedeno jejich následné vyúčtování.
Smlouva o pronájmu bytu
Nájemní smlouva ve své podstatě říká, jaké povinnosti a jaká práva nese nájemce bytu i jeho pronajímatel. Pokud je sepsána vhodně a správně, symbolizuje jistotu pro obě dvě strany, jelikož určuje jasná pravidla.
Co musí být ve smlouvě o pronájmu bytu zahrnuto?
Nájemní smlouva by měla obsahovat:
- Označení smluvních stran – pronajímatele a nájemce (jméno a příjmení, trvalé bydliště, rodné číslo, datum narození, případně číslo občanského průkazu)
- Předmět nájmu (přesnou adresu včetně čísla bytu a patra, ve kterém se nachází, počet místností a rozměry)
- Údaj o době, na kterou se nájem sjednává (na dobu určitou, nebo neurčitou)
- Za jakých okolností dojde k ukončení nájmu
- Výši a splatnost nájemného
- Informaci o vratné jistotě
- Práva a povinnosti obou stran
- Protokol o předání
Nezapomeňte příjem z pronájmu správně danit
Pronájem s sebou kromě kýženého „pasivního“ příjmu přináší také povinnost příjem správně zdanit. Klíčová je zde přitom skutečnost, zda nemovitost pronajímáte jako fyzická osoba, nebo jako podnikatel.
Pokud nemovitost pronajímáte soukromě, budete se řídit § 9 zákona o daních z příjmů. Oproti tomu pokud nemovitost pronajímáte jako podnikatel, je třeba postupovat podle § 7 zákona o daních z příjmů.
Všechny vaše nemovitosti na jednom místě
Ať už pronajímáte jednu nebo více nemovitostí, je důležité nad nimi mít neustálý přehled. Dejte sbohem zastaralým dokumentům, ve kterých se sami nevyznáte. A místo toho vsaďte na eDomovnici, která vše důležité pohlídá za vás. Vytvoří za vás nájemní smlouvu, bude hlídat platby nájemného a umožní vám přehledně evidovat své náklady, úkoly i zprávy vašim nájemníkům.
A dokáže toho mnohem více. Přesvědčte se sami a vyzkoušejte si její fungování na vlastní pěst.