Pronajímatelé mohou v nájemní smlouvě specifikovat výši smluvních pokut, včetně toho, za co je budou vymáhat. Má to však svá jasně daná pravidla. Do jaké maximální výše může smluvní pokuta při nájmu bytu dosahovat? Za co lze její uhrazení požadovat? A v čem se liší od jistoty? Pojďme se na celou záležitost podívat podrobněji.
Smluvní pokuty u nájmu bytu: co to je?
Smluvní pokuta je v podstatě ujednáním, které říká, že pokud dojde k porušení smluvní povinnosti, musí dojít k uhrazení smluvní pokuty. Obecně se smluvní pokuta v občanském i obchodním právu používá jako jedna z možných forem utvrzení závazku.
Funkce smluvní pokuty může být:
- utvrzovací,
- zajišťovací,
- sankční,
- kompenzační
- a prevenční.
V nájmu bytu se nejčastěji využívá kompenzační charakter smluvní pokuty, případně sankční povaha. Při sjednávání smluvní pokuty je nutné na tento charakter brát zřetel a její výši stanovit na základě toho.
Pokud například dojde k poškrábání podlahy ze strany nájemníka, může pronajímatel požadovat smluvní pokutu v přiměřené výši stanovené dle nákladů za její opravu. Rozhodně ale nemůže vymáhat částku, která by se rovnala kompletní výměně a rekonstrukci podlahy.
Smluvní pokuta v nájemní smlouvě a občanský zákoník
Smluvní pokuty v nájemních smlouvách prošly určitým vývojem. V minulosti až do roku 2013 byly ve smlouvách povolené. O rok později však došlo k jejich zakázání novým občanským zákoníkem, přičemž tento zákaz se vztahoval i na smluvní úrok z prodlení. V současné době však (konkrétně od 1. 7. 2020) lze smluvní pokuty v nájemních smlouvách opět legálně používat.
I přes výše uvedený zákaz mnoho nájemních smluv uzavřených v této době ujednání o smluvní pokutě obsahovalo. Pronajímatelé je používali jako pomyslné preventivní opatření pro odrazení nájemců od porušování nájemní smlouvy. Pokud však na toto porušení povinností opravdu došlo, mohl nájemce smluvní pokutu s klidným svědomím ignorovat.
V čem se liší smluvní pokuta od jistoty
Smluvní pokuta je v podstatě paušalizovanou náhradou škody.
Jistotu lze použít pouze v případě, že dojde k neuhrazení nájemného ze strany nájemníka nebo porušení povinnosti nájemce s prokazatelnou škodou.
Smluvní pokuta však může zahrnovat i ty případy, kdy by bylo prokázání či vyčíslení škody problematické. Pronajímatel ji může využít třeba v situaci, kdy dojde k pozdnímu předání nemovitosti ze strany nájemníka nebo třeba jejímu poškozování.
V jaké výši můžete smluvní pokutu stanovit
Sjednání smluvní pokuty a jistoty je vzájemně provázáno. Pronajímatel může přistoupit nejen ke sjednání jistoty, ale i smluvní pokuty nebo také obojího současně. Je však nutné pamatovat na jednu důležitou věc. A to, že výše jistoty a smluvní pokuty nemůže v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Co to znamená v praxi? Představte si, že si jakožto pronajímatel s nájemníkem sjednáte měsíční nájemné ve výši 15 000 Kč. K tomu si sjednáte jistotu ve výši dvou měsíčních nájmů, tedy 30 000 Kč. Jistota a smluvní pokuta dohromady nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (v tomto případě 45 000 Kč). To znamená, že v uvedené situaci lze smluvní pokutu stanovit maximálně na 15 000 Kč. Strany si však poměr těchto částek mohou nastavit tak, jak uznají za vhodné (ne vždy tedy nutně musí být výše jistoty vyšší než výše smluvní pokuty).
K čemu lze smluvní pokutu využít
Smluvní pokutu lze využít k pokrytí nákladů, které mohou vznikat nejen u problematických a neplatících nájemníků. Konkrétní situace, při kterých může pronajímatel zaplacení smluvní pokuty v nájmu požadovat, je nutné specifikovat v nájemní smlouvě.
Nutno podotknout, že tyto situace musí vždy znamenat porušení určité povinnosti. Smluvní pokutu nelze požadovat třeba při podání výpovědi z nájmu bytu nebo ohlášení trvalého pobytu, na což má nájemník plné právo.
Smluvní pokuta se může vztahovat například na situace, kdy nájemník:
- porušuje domovní řád,
- znečišťuje společné prostory nemovitosti,
- neplatí nájemné řádně a včas,
- neužívá byt v souladu s nájemní smlouvou,
- nehradí běžnou údržbu a drobné úpravy v nemovitosti
- či provádí stavební úpravy a podstatné změny v bytě.
Jaká je splatnost smluvní pokuty
Splatnost smluvní pokuty zákon blíže nespecifikuje. Záleží tedy na tom, co je uvedeno v nájemní smlouvě. Obvykle bývá stanovena na 5 pracovních dnů od prodlení, ale není to pravidlem.
Co dělat, když nájemník s výší smluvní pokuty nesouhlasí
Pokud pronajímatel po svém nájemníkovi požaduje nepřiměřeně vysokou částku, je nutné se obrátit na soud. Ten rozhodne, zda je požadovaná částka přiměřená, nebo nikoliv. V případě nepřiměřené částky může soud její hodnotu snížit, aby odpovídala vzniklé škodě.
Jak se vyhnout problémům s nájemníky
Jistě sami uznáte, že problémům s nájemníky je vždy lepší předcházet, než je poté řešit prostřednictvím dohadování nebo udělení smluvní pokuty. Proto věnujte výběru vašeho budoucího nájemníka dostatek času a energie.
Nechte nájemníka, aby vám o sobě něco řekl. Zeptejte se, kde pracuje nebo třeba jaký je důvod jeho stěhování. Kromě toho si jej můžete také sami prolustrovat ve veřejných rejstřících. Díky tomu zjistíte, zda se náhodou nejedná o dlužníka nebo zda na něj není uvalena exekuce.
Následně věnujte pozornost tvorbě podrobné nájemní smlouvy a předávacího protokolu. Specifikujte stav nemovitosti a pomocí fotografií zachyťte veškeré vybavení. S online podpisem nájemní smlouvy a tvorbou předávacího protokolu vám ostatně velmi dobře pomůže právě eDomovnice.
Pamatujte také na pravidelnou kontrolu nemovitosti, na kterou máte plné právo. V rámci této kontroly můžete zjistit, zda náhodou nedošlo k poškození nemovitosti, nebo zda existují nějaké další problémy.
Závěrem
Smluvní pokuty v nájemních smlouvách nejsou nutností. Nicméně mohou vám pomoct cítit se o něco jistěji. Přece jen svůj majetek přenecháváte k užívání v podstatě cizím lidem. Vaším bezpečným přístavem ve světě nemovitostí je eDomovnice. S její pomocí získáte přehled nad veškerou administrativou, platbami i vyúčtováními na jednom místě.