Rozhodli jste se pronajímat byt a nyní stojíte před důležitým rozhodnutím. Kolik si za pronájem říct, aby byla nemovitost po většinu času obsazená a generovala vám zisky? Jaké faktory do nájemného vstupují? A jak s cenou pracovat v průběhu času?
Za kolik pronajmout byt
Pokud se chystáte pronajmout byt, bude pro vás stanovení správné výše nájemného tou pravděpodobně nejdůležitější otázkou. Samotnou částku si přitom nelze jen tak vycucat z prstu nebo ji prostě odhadnout podle toho, kolik byste chtěli na pronájmu vydělat. Nad cenou je nutné se detailněji zamyslet.
- Pokud stanovíte příliš nízkou cenu za pronájem bytu, pravděpodobně jej snadno obsadíte. Nicméně v dlouhodobém horizontu můžete klidně i prodělat (když si k tomu připočtete náklady spojené s opravami a údržbou a podobně).
- Naopak pokud se rozhodnete pro příliš vysokou cenu za pronájem bytu, můžete i delší dobu čekat na nájemníka, který bude ochoten takovou sumu zaplatit. Ve výsledku se pak kvůli neobsazenosti bytu (například po dobu několika měsíců) můžete dostat i do ztráty.
7 faktorů, které ovlivňují cenu pronájmu
Do ceny nájemného vstupuje hned několik faktorů. Pojďme si představit ty nejdůležitější.
Lokalita a občanská vybavenost
To, že cenu pronájmu ovlivňuje lokalita, je obecně známou pravdou. Pronájem bytu v historické části hlavního města zkrátka bude dražší než pronájem stejně velké nemovitosti v malém městě v Moravskoslezském kraji. Roli může hrát také občanská vybavenost.
S přehledem konkrétních průměrných cen nájemného má ostatně v budoucnu pomoct projekt cenové mapy, na kterém pracuje Ministerstvo pro místní rozvoj. Data by měla být aktualizována vždy dvakrát za rok, díky čemuž by měla poměrně dobře odrážet realitu. Řešení by mělo být postaveno na datech realitních portálů, která zobrazují nabídkové ceny nájmů.
Abychom se mohli na vliv lokality na cenu nájmu podívat podrobněji, využijeme k tomu dostupné informace z nedávné reportáže České televize. Podle ní se výše nájmů v listopadu 2023 pohybovala následovně. V tabulce jsou uvedeny ceny za 1 m2:
Z uvedeného vyplývá, že nejvyšší ceny panují v Praze, Jihomoravském a Středočeském kraji. Naopak nejlevněji je v Olomouckém a Moravskoslezském kraji.
Celková plocha nemovitosti
Garsonka bude přirozeně levnější než rozlehlý mezonetový byt s velkou terasou, z níž se nájemníkům naskytne panoramatický výhled na město. Celková plocha nemovitosti do ceny pronájmu zkrátka a jednoduše významně vstupuje.
Pro představu - průměrná cena za 1 m2 činí k letošnímu listopadu 286 Kč (jedná se o průměrnou cenu z celé České republiky). Z toho lze vyvodit, že aktuálně se u nás garsonka o celkové ploše 30 m2 pronajímá průměrně za 8 580 Kč měsíčně. U větších bytů s plochou 80 m2 zaplatíte průměrně 22 880 Kč měsíčně.
Umístění bytu v budově
Pokud pronajímáte byt, může cenu ovlivnit i jeho umístění v budově. Například byty umístěné v přízemí s vyšší vlhkostí, nebo naopak přímo pod rozpálenou střechou nebývají pro nájemníky vždy lukrativní. Často jsou proto vykoupeny nižší cenovkou.
Vybavení
Dalším faktorem ovlivňujícím cenu pronájmu je vybavení. Vždy předem zvažte, na jakou skupinu s vaší nemovitostí cílíte. Například zaneprázdnění lidé s vyššími příjmy mohou ocenit kompletně zařízenou luxusní nemovitost, do které se stačí jen nastěhovat. Naopak studentům bude mnohdy stačit o poznání levnější vybavení, které však bude dobře plnit svou funkci. A rodina si byt jistě ráda zařídí úplně od nuly.
S vybavením souvisí i to, zda k nemovitosti náleží garáž či parkovací místo. Cenu může ovlivnit také přítomnost sklepu, který poslouží jako další úložný prostor pro sezónní věci.
Energetická náročnost
Roli může hrát také energetická náročnost budovy. Dobře provedené a zateplené nemovitosti budou u potenciálních nájemníků přirozeně budit větší zájem než ty nemovitosti, u kterých se náklady za vytápění vyšplhají k astronomickým částkám.
Služby
Nájemné se skládá nejen z platby čistého nájmu, ale i poplatků za služby, které jsou spojeny s užíváním nemovitosti. Může se jednat například o:
- odvoz komunálního odpadu,
- poplatek za provoz výtahu,
- náklady za osvětlení a úklid společných prostor
- a podobně.
Na druhou stranu mezi služby, které nájemce neplatí, patří například příspěvek do fondu oprav či pojištění domu. Tyto náklady jsou tedy čistě na vás jakožto pronajímateli. Pronajímatel může do celkové ceny započítat také zálohy na energie, případně nechat přepsat elektřinu přímo na nájemníky.
Sezónnost
V některých případech ovlivňuje cenu nemovitosti také sezónnost. Ve velkých městech například každoročně stoupá zájem o bydlení na konci prázdnin a v září, kdy se potřebují někde ubytovat studenti vysokých škol.
Jak zjistit, za kolik nemovitost pronajímá vaše konkurence
Nejjednodušším způsobem je návštěva nejrůznějších realitních serverů, mezi které patří například sreality.cz, bezrealitky.cz, idealninajemce.cz a další. Vždy si však dejte pozor na to, abyste porovnávali porovnavatelné. Tedy nemovitosti v podobné lokalitě, s podobnou dispozicí, vybaveností a tak dále.
Pokud se budete snažit pronajmout byt za 20 000 Kč, zatímco vaše konkurence pronajímá velmi podobnou nemovitosti za 15 000 Kč, jen těžko uspějete.
Jak s cenou pronájmu pracovat v čase
Představte si, že pronajmete byt rodině, která zde bude bydlet minimálně 10 let. A vy ponecháte cenu nájemného po celou dobu stejnou. V takovém případě se připravujete o určitou část výdělku. Jaké možnosti se nabízejí?
Inflační doložka
Inflační doložka v podstatě chrání pronajímatele před poklesem příjmů z nájemného, který byl způsoben vysokou inflací. Pokud se pronajímatel a nájemce dohodnou na sjednání inflační doložky, má pronajímatel možnost zvýšit nájemné v závislosti na vývoji inflace. Díky tomu nájemné zůstává spravedlivé pro obě strany.
Inflační doložka v nájemní smlouvě musí obsahovat:
- datum nebo specifikaci toho, kdy bude docházet ke zvýšení nájmu,
- konkrétní ukazatel výše inflace
- a způsob, jakým k navýšení nájmu dojde (např. automaticky nebo na výzvu pronajímatele).
Zvýšení nájemného po vzájemné dohodě
Nájem lze zvýšit také na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Tato dohoda přitom může být buď součástí nájemní smlouvy, nebo může být učiněna kdykoliv samostatně během trvání nájemního vztahu.
Na co si dát pozor?
- Zvýšení nájemného lze provést pouze za předpokladu, že nájemce se zvýšením souhlasí.
- Nájemné lze zvýšit maximálně jednou za rok (častěji nikoliv).
- Navržené nájemné nesmí společně se zvýšením, ke kterému došlo v posledních 3 letech, přesáhnout 20 %.
- Navržené nájemné může být zvýšeno maximálně do výše srovnatelného nájemného, které je v daném místě obvyklé.
Mějte nad svými nemovitostmi maximální přehled
Ať už pronajímáte jednu, nebo více nemovitostí, získejte nad nimi maximální přehled díky našemu řešení. eDomovnice vám umožní snadno evidovat všechny bytové i nebytové jednotky na jednom místě.
Snadno si přitom můžete zkontrolovat aktuální cenu za pronájem 1 m2 vaší nemovitosti za měsíc, poznačit si stavy měřidel nebo třeba automaticky generovat nájemní smlouvy. S její pomocí je zkrátka a jednoduše správa nemovitostí hračka.